Renegociar o financiamento imobiliário pode ser interessante para o seu planejamento financeiro, seja em tempos de crise, seja em tempos de mais estabilidade.

Como esse tipo de operação de crédito costuma ter prazos maiores, é natural que as condições do mercado mudem ao longo do tempo. 

Também há grande chance de mudança na situação da própria pessoa que contratou: uma promoção ou troca de emprego, a chegada de um filho e assim por diante.

Por isso, avaliar o seu financiamento imobiliário de tempos em tempos pode ser vantajoso e te ajudar a economizar nos juros. Nesse contexto, vamos entender melhor como funciona a renegociação. Confira a seguir.

Renegociar o financiamento imobiliário: quando é possível?

A hipoteca ou refinanciamento imobiliário funciona como uma espécie de empréstimo que coloca o próprio imóvel como garantia. Assim, é possível que haja uma redução nas taxas de juros.

Então, o cliente inicia um novo ciclo de pagamento de parcelas, com novos prazos e condições. Além disso, dependendo dos termos do negócio é possível refinanciar até 75% do valor do bem.

Quanto você realmente está pagando no seu financiamento imobiliário?

Para ter melhores condições de renegociar o seu financiamento, primeiro é preciso entender como ele funciona. Todo empréstimo de longo prazo é composto da seguinte maneira:

Valor principal (amortização) + juros + seguros + taxas administrativas

O valor principal (ou principal, apenas) representa o que efetivamente está sendo pago em relação ao total da dívida. Já o restante (juros, seguros e taxas) representa o custo do financiamento: o dinheiro que você deixa para o banco.

Todo mês, o saldo devedor é atualizado e o cálculo da parcela é feito com base nesse valor. Logo, quando você acelera o pagamento das parcelas, o saldo devedor se torna menor e o valor dos juros acaba diminuindo por consequência..

Assim, para quitar o financiamento do seu imóvel mais rápido, você precisa acelerar o pagamento do valor principal da dívida, ou seja, a amortização do financiamento.

E é claro, sempre vale prestar atenção não só na taxa de juros, mas também no Custo Efetivo Total (CET) do seu financiamento.

O que considerar para a renegociação do seu financiamento imobiliário?

Existem diversos fatores que podem influenciar a renegociação de um financiamento de imóvel. Quem já tem um relacionamento mais longo com o banco, por exemplo, consegue obter melhores condições. Outro fator é ter um bom histórico de pagador. 

Dentre as possibilidades, estão: 

  • estender o prazo do financiamento: reduzir o valor das parcelas ou suspender o pagamento temporariamente;
  • reduzir a taxa de juros: amortizar parte da dívida ou fazer a portabilidade do financiamento para outro banco. 

Estender o prazo do empréstimo vale a pena?

Em um financiamento, quanto mais rápido você conseguir quitar a dívida, menos juros vai pagar. Seguindo essa lógica, quanto maior for o valor da parcela, mais rápido você conseguirá pagar o valor total.

O contrário também é válido: quanto menor for o valor da parcela, mais dinheiro você deixa para o banco. O ideal é encontrar um equilíbrio entre prazo e pagamento mensal, sempre lembrando que, convencionalmente, é saudável comprometer no máximo 30% da sua renda mensal com a parcela de um financiamento. 

Dessa maneira, ao estender o prazo de um financiamento imobiliário, você reduz o valor das parcelas e aumenta a quantia gasta em juros e taxas ao final da operação.

Em tempos de crise ou redução de renda, pode ser uma alternativa interessante contra a inadimplência. Além disso, você evita que o imóvel seja executado pelo banco. 

No entanto, o ideal é que essa seja uma solução temporária: busque retomar as parcelas em valores maiores o quanto antes para evitar pagar mais juros.

Outra possibilidade que surgiu no contexto das crises recentes foi a suspensão temporária do financiamento imobiliário.

Nesse caso, a instituição financeira se compromete a não tomar o bem durante determinado período, desde que os pagamentos sejam retomados no prazo combinado. No entanto, o saldo devedor também aumenta.

Como reduzir a taxa de juros de um financiamento?

A opção mais eficiente para diminuir os encargos de qualquer empréstimo é pagar a dívida o mais rápido possível.

Em financiamentos de prazo mais longo, há uma opção para acelerar os pagamentos  chamada amortização: quando o cliente tem algum recurso extra disponível (como 13º salário, bônus, participação nos lucros ou o próprio FGTS), é possível negociar com o banco o abatimento do saldo devedor.

Esse abatimento pode ser feito de maneira total ou parcial. Nesse sentido, vale prestar atenção em duas possibilidades oferecidas pelos bancos.

  • amortização do saldo devedor: essa é a alternativa mais indicada para quem deseja pagar menos juros, pois ela reduz a base de cálculo sobre a qual incidem esses custos;
  • amortização para diminuir o valor das parcelas: por outro lado, é possível usar recursos extras para reduzir o peso das parcelas nas contas do mês. Essa opção não é tão indicada, pois ela não reduz o custo total do financiamento. Trata-se apenas de um alívio temporário.

 

Fazer a portabilidade do financiamento é mais vantajoso?

Uma opção para reduzir os juros e buscar condições mais favoráveis é transferir a dívida para outra instituição financeira, a chamada portabilidade. Para isso, todas prestações precisam estar em dia.

Mas para fazer a portabilidade, é necessário pagar novamente a taxa de avaliação do imóvel. Geralmente, ela fica em torno de 1% do valor do bem. 

Além disso, o prazo do financiamento, o valor total da dívida e o sistema de amortização (SAC ou Tabela Price) não poderão ser alterados.

Também pode haver outros custos, como seguros, tarifas administrativas e taxas de registro em cartório. Por isso, é essencial fazer os cálculos e entender se a migração vale a pena.

Quais são os documentos necessários?

A documentação que o comprador precisa apresentar para o refinanciamento de um imóvel é semelhante à solicitada no financiamento, veja: 

Comprador pessoa física:

  • Documento de identidade (RG); 
  • CPF; 
  • Certidão de nascimento ou casamento; 
  • Certidão conjunta de débitos referentes aos tributos federais; 
  • Comprovante de residência; 
  • Comprovante de renda; 
  • Carteira profissional; 
  • Declaração de Imposto de Renda; 
  • Extrato bancário. 
  • Extrato do FGTS (se for utilizado) 

Comprador pessoa jurídica:

  • Certidão Negativa de Débito do INSS 
  • Contrato Social ou Estatuto Social original com as últimas alterações contratuais e estatutárias; 
  • Certificado de Regularidade do FGTS; 
  • Certidão de Quitação de Tributos Federais

Alternativas para evitar o refinanciamento do imóvel

Além das opções apresentadas para renegociar o financiamento, existem outras alternativas para resolver a dificuldade de pagamento de uma dívida de financiamento imobiliário:

 Renegociar o débito com o banco  

Uma das primeiras formas de renegociar o financiamento imobiliário é solicitando uma proposta diretamente ao banco da linha de crédito original. Apesar da incidência de mais juros, as instituições financeiras costumam oferecer opções de renegociação com prazos e parcelas mais flexíveis. 

Essa medida pode ser uma boa opção, principalmente se os novos valores a serem pagos mensalmente corresponderem com a capacidade de pagamento do cliente.  

Encontrar um sócio para seu imóvel

Existe também uma possibilidade que não envolve negociação direta com os bancos. Para isso é preciso encontrar um sócio para o seu imóvel. Nessa opção é preciso encontrar algum amigo ou outra pessoa interessada em comprar uma parte do imóvel.  

Para que tudo ocorra de forma legal, as duas partes interessadas devem solicitar uma autorização da instituição financiadora e posteriormente efetuar o registro da transação em cartório validando assim todas as obrigações e regras acordadas entre as partes. 

Vender o imóvel 

Sim, você pode vender um imóvel que está em financiamento, e isso pode ocorrer de forma legal. 

Para isso, o vendedor faz um requerimento de um novo contrato a uma instituição financeira. Nesse documento o novo comprador concorda em assumir todas as obrigações do financiamento.

Quanto aos valores dessa operação, a lógica é bastante simples: basta que o novo comprador pague ao vendedor o valor correspondente ao montante já quitado. 

A partir daí, o comprador assume o restante do saldo devedor, sendo o novo responsável pelo pagamento das novas parcelas. 

Entrar na justiça 

Na maioria dos casos, essa é a última alternativa para renegociação de dívida de um imóvel, já que no Brasil os processos jurídicos costumam ser demorados e dispendiosos. No entanto, se você acredita que essa seja a única solução, é importante contratar um advogado com experiência na área imobiliária para conduzir o caso. 

Outra alternativa para pagar suas dívidas: crédito com Garantia de Investimento (CGI)

Se você tem investimentos em renda fixa (como CDB, LCI e LCA) ou em ações, BDRs, ETFs e FIIs, pode usá-los para obter um empréstimo.

Essa modalidade é chamada de Crédito com Garantia de Investimentos (CGI). Apesar de ainda ser uma relativa novidade no Brasil, ela oferece uma série de vantagens.

Ao contratar o crédito, você não precisa resgatar seus investimentos. Eles continuam rendendo normalmente conforme as condições do mercado e não podem ser movimentados durante o período da operação, exceto em caso de inadimplência. 

Além disso, você tem acesso a uma das menores taxas de juros do mercado. Na Nobli, por exemplo, você consegue contratar a partir de 0,99% ao mês. 

No CGI, o processo é 100% digital e não há dependência de cartório, como no empréstimo com garantia de imóvel. O dinheiro entra na sua conta poucos dias após a solicitação.

Como você viu, cada opção apresentada possui suas vantagens e pontos de atenção. Mas se você tem investimentos para cobrir o valor, o CGI é a melhor alternativa. Agora que você conhece melhor as opções para renegociar um financiamento de imóvel, que tal ver mais dicas para controlar melhor o seu orçamento? Aqui está um artigo que explica os quatro erros que você não pode cometer em seu planejamento financeiro. Confira!