Renegociar o financiamento imobiliário pode ser interessante para o seu planejamento financeiro, seja em tempos de crise, seja em tempos de mais estabilidade.

Como esse tipo de operação de crédito costuma ter prazos maiores, é natural que as condições do mercado mudem ao longo do tempo. 

Também há grande chance de mudança na situação da própria pessoa que contratou: uma promoção ou troca de emprego, a chegada de um filho e assim por diante.

Por isso, avaliar o seu financiamento imobiliário de tempos em tempos pode ser vantajoso e te ajudar a economizar nos juros. Nesse contexto, vamos entender melhor como funciona a renegociação. Confira a seguir.

Quanto você realmente está pagando no seu financiamento imobiliário?

Para ter melhores condições de renegociar o seu financiamento, primeiro é preciso entender como ele funciona. Todo empréstimo de longo prazo é composto da seguinte maneira:

Valor principal (amortização) + juros + seguros + taxas administrativas

O valor principal (ou principal, apenas) representa o que efetivamente está sendo pago em relação ao total da dívida. Já o restante (juros, seguros e taxas) representa o custo do financiamento: o dinheiro que você deixa para o banco.

Todo mês, o saldo devedor é atualizado e o cálculo da parcela é feito com base nesse valor. Logo, quando você acelera o pagamento das parcelas, o saldo devedor se torna menor e o valor dos juros acaba diminuindo por consequência..

Assim, para quitar o financiamento do seu imóvel mais rápido, você precisa acelerar o pagamento do valor principal da dívida, ou seja, a amortização do financiamento.

E é claro, sempre vale prestar atenção não só na taxa de juros, mas também no Custo Efetivo Total (CET) do seu financiamento.

Renegociar financiamento imobiliário: como funciona?

Existem diversos fatores que podem influenciar a renegociação de um financiamento de imóvel. Quem já tem um relacionamento mais longo com o banco, por exemplo, consegue obter melhores condições. Outro fator é ter um bom histórico de pagador. 

Dentre as possibilidades, estão: 

  • estender o prazo do financiamento: reduzir o valor das parcelas ou suspender o pagamento temporariamente;
  • reduzir a taxa de juros: amortizar parte da dívida ou fazer a portabilidade do financiamento para outro banco. 

Estender o prazo do empréstimo vale a pena?

Em um financiamento, quanto mais rápido você conseguir quitar a dívida, menos juros vai pagar. Seguindo essa lógica, quanto maior for o valor da parcela, mais rápido você conseguirá pagar o valor total.

O contrário também é válido: quanto menor for o valor da parcela, mais dinheiro você deixa para o banco. O ideal é encontrar um equilíbrio entre prazo e pagamento mensal, sempre lembrando que, convencionalmente, é saudável comprometer no máximo 30% da sua renda mensal com a parcela de um financiamento. 

Dessa maneira, ao estender o prazo de um financiamento imobiliário, você reduz o valor das parcelas e aumenta a quantia gasta em juros e taxas ao final da operação.

Em tempos de crise ou redução de renda, pode ser uma alternativa interessante contra a inadimplência. Além disso, você evita que o imóvel seja executado pelo banco. 

No entanto, o ideal é que essa seja uma solução temporária: busque retomar as parcelas em valores maiores o quanto antes para evitar pagar mais juros.

Outra possibilidade que surgiu no contexto das crises recentes foi a suspensão temporária do financiamento imobiliário.

Nesse caso, a instituição financeira se compromete a não tomar o bem durante determinado período, desde que os pagamentos sejam retomados no prazo combinado. No entanto, o saldo devedor também aumenta.

Como reduzir a taxa de juros de um financiamento?

A opção mais eficiente para diminuir os encargos de qualquer empréstimo é pagar a dívida o mais rápido possível.

Em financiamentos de prazo mais longo, há uma opção para acelerar os pagamentos  chamada amortização: quando o cliente tem algum recurso extra disponível (como 13º salário, bônus, participação nos lucros ou o próprio FGTS), é possível negociar com o banco o abatimento do saldo devedor.

Esse abatimento pode ser feito de maneira total ou parcial. Nesse sentido, vale prestar atenção em duas possibilidades oferecidas pelos bancos.

  • amortização do saldo devedor: essa é a alternativa mais indicada para quem deseja pagar menos juros, pois ela reduz a base de cálculo sobre a qual incidem esses custos;
  • amortização para diminuir o valor das parcelas: por outro lado, é possível usar recursos extras para reduzir o peso das parcelas nas contas do mês. Essa opção não é tão indicada, pois ela não reduz o custo total do financiamento. Trata-se apenas de um alívio temporário.

Fazer a portabilidade do financiamento é mais vantajoso?

Uma opção para reduzir os juros e buscar condições mais favoráveis é transferir a dívida para outra instituição financeira, a chamada portabilidade. Para isso, todas prestações precisam estar em dia.

Mas para fazer a portabilidade, é necessário pagar novamente a taxa de avaliação do imóvel. Geralmente, ela fica em torno de 1% do valor do bem. 

Além disso, o prazo do financiamento, o valor total da dívida e o sistema de amortização (SAC ou Tabela Price) não poderão ser alterados.

Também pode haver outros custos, como seguros, tarifas administrativas e taxas de registro em cartório. Por isso, é essencial fazer os cálculos e entender se a migração vale a pena.

Outra alternativa para pagar suas dívidas: crédito com Garantia de Investimento (CGI)

Se você tem investimentos em renda fixa (como CDB, LCI e LCA) ou em ações, BDRs, ETFs e FIIs, pode usá-los para obter um empréstimo.

Essa modalidade é chamada de Crédito com Garantia de Investimentos (CGI). Apesar de ainda ser uma relativa novidade no Brasil, ela oferece uma série de vantagens.

Ao contratar o crédito, você não precisa resgatar seus investimentos. Eles continuam rendendo normalmente conforme as condições do mercado e não podem ser movimentados durante o período da operação, exceto em caso de inadimplência. 

Além disso, você tem acesso a uma das menores taxas de juros do mercado. Na Nobli, por exemplo, você consegue contratar a partir de 0,79% ao mês. 

No CGI, o processo é 100% digital e não há dependência de cartório, como no empréstimo com garantia de imóvel. O dinheiro entra na sua conta poucos dias após a solicitação.

Como você viu, cada opção apresentada possui suas vantagens e pontos de atenção. Mas se você tem investimentos para cobrir o valor, o CGI é a melhor alternativa. 
Agora que você conhece melhor as opções para renegociar um financiamento de imóvel, que tal ver mais dicas para controlar melhor o seu orçamento? Aqui está um artigo que explica os quatro erros que você não pode cometer em seu planejamento financeiro. Confira!