O financiamento imobiliário é um compromisso de longo prazo: dependendo da idade de quem contrata, a operação pode durar até 30 anos. Mas e se você pudesse quitar mais rápido o seu imóvel financiado?

Existem algumas alternativas que encurtam o caminho para quitar a dívida. A partir de agora, vamos entender quais são as opções e as vantagens de cada uma delas. Confira a seguir.

Quanto você realmente está pagando no seu financiamento imobiliário?

Antes de entendermos como acelerar o pagamento de um financiamento, é fundamental saber como as parcelas são formadas. Todo empréstimo de longo prazo é composto da seguinte maneira:

Valor principal (amortização) + juros + seguros + taxas administrativas

O valor principal (ou principal, apenas) representa o que efetivamente está sendo pago em relação ao total da dívida. Já o restante (juros, seguros e taxas) representa o custo do financiamento: o dinheiro que você deixa para o banco.

Todo mês, o saldo devedor é atualizado e o cálculo da parcela é feito com base nesse valor. Logo, quando você acelera o pagamento das parcelas restantes, o saldo devedor se torna menor e o valor dos juros acaba diminuindo por consequência.

Assim, para quitar o financiamento do seu imóvel mais rápido, você precisa acelerar o pagamento do valor principal da dívida, ou seja, a amortização do financiamento.

E é claro, sempre vale prestar atenção não só na taxa de juros, mas também no Custo Efetivo Total (CET) do seu financiamento.

Como antecipar o pagamento do seu imóvel financiado?

Os bancos permitem acelerar a amortização de um financiamento segundo algumas condições. São elas:

  • amortização usando o saldo do FGTS: é possível usar os recursos do Fundo de Garantia para abater parte do valor do saldo de um financiamento que está em andamento. O saque do fundo para essa finalidade pode ser feito a cada dois anos;
  • amortização com recursos próprios: você pode negociar diretamente com o banco a amortização do seu saldo caso tenha recursos disponíveis. Para adiantar o pagamento, vale usar o 13º salário, bônus e qualquer recurso extra que esteja à sua disposição.

É melhor amortizar o saldo ou diminuir o valor das parcelas?

No momento de negociar o pagamento do seu financiamento com o banco, você pode se deparar com duas alternativas:

  • amortizar o saldo devedor: os recursos abatem o valor principal da dívida. Nesse sentido, a base de cálculo dos juros diminui e a dívida é quitada em um número de parcelas menor. Além disso, a cada parcela que você elimina, deixa de pagar também os custos com seguros e taxas administrativas. Ou seja: menos dinheiro deixado na mesa;
  • os recursos abatem o valor principal da dívida. Nesse sentido, a base de cálculo dos juros diminui e a dívida é quitada de maneira mais rápida. Além disso, a cada parcela que você elimina, deixa de pagar também os custos com seguros e taxas administrativas. Ou seja: menos dinheiro deixado na mesa;
  • reduzir o valor das parcelas: essa opção permite pagar um valor menor de parcela. No entanto, ela não tem impacto no saldo devedor, ou seja, você acaba pagando o valor original de juros e custos do financiamento.

Portanto, se o objetivo é quitar a dívida mais rápido, a melhor estratégia é optar pela amortização do saldo devedor, seja com recursos próprios do FGTS.

Outras alternativas para quitar o seu imóvel financiado mais rápido

Após entender como amortizar o financiamento do seu imóvel, veja a seguir outras formas de obter recursos para quitar o valor.

1 – Empréstimo com garantia de imóvel

O crédito com garantia de imóvel consiste em transferir a propriedade para uma instituição financeira em troca de recursos para pagar a dívida. Desse modo, os credores podem oferecer juros mais baixos e parcelas menores, uma vez que o próprio imóvel é dado em garantia.

No entanto, em caso de inadimplência, o bem pode ser vendido para quitar o saldo devedor. Além disso, também há custos extras com cartório e avaliação do imóvel, o que pode tornar essa opção menos vantajosa, dependendo das condições.

2 – Crédito com garantia de investimento

O crédito com garantia de investimento (CGI) oferece taxas muito mais baixas do que empréstimos e financiamentos tradicionais. Trata-se de uma possibilidade relativamente recente no Brasil, mas que já oferece a menor taxa de juros do mercado.

Nesse caso, você pode usar aplicações financeiras em renda fixa (CDB, LCI, LCA) ou investimento em ações, BDRs, ETFs e FIIs como garantia de um empréstimo. Na Nobli, por exemplo, você encontra taxas a partir de 0,79% ao mês.

3 – Repasse da dívida para outro comprador

Caso você venda seu imóvel financiado, é possível fazer o repasse do financiamento para o novo comprador. 

Além disso, o saldo devedor pode ser quitado abatendo o valor total do imóvel na negociação. Para isso, o valor financiado pelo novo comprador deve ser igual ou maior que a dívida para que ela seja quitada.

4 – Usar o Crédito com Garantia de Investimentos (CGI)

Uma das possibilidades que o mercado oferece e que não está diretamente ligada da ao crédito imobiliário é um tipo de empréstimo relativamente novo.

Nele, aplicações financeiras como CDB, LCI, LCA, ações, BDRs, ETFs e FIIs são dadas como garantia de pagamento. Este é o chamado Crédito com Garantia de Investimentos (CGI).

A solução ainda é oferecida de forma discreta pelos bancos tradicionais e até os bancos digitais. No entanto, ela promete mudar a maneira como você se planeja para alcançar suas metas.

Considerando que os juros de financiamento de um imóvel no Brasil ainda são mais altos do que os de outras modalidades, o CGI é uma opção vantajosa para quem tem um saldo devedor que possa ser coberto por seus investimentos.

Dessa maneira, não é necessário resgatar as aplicações financeiras. Basta solicitar um empréstimo com garantia de investimento e cobrir o saldo do financiamento imobiliário. 

Na prática, significa trocar uma taxa de juros mais alta por outra menor, uma vez que o CGI oferece as taxas mais baixas entre as categorias de crédito.

A Nobli, aliás, é a primeira fintech independente a oferecer esse serviço no Brasil. Faça uma simulação gratuita e veja como ficaria o seu caso.

Qual é a melhor forma de quitar um imóvel financiado? 

A melhor forma de quitar um imóvel financiado depende muito do contexto de cada pessoa. É importante avaliar sua situação e fazer um planejamento financeiro considerando seus objetivos de longo prazo, sua renda e suas despesas.

E se você tem aplicações financeiras, já sabe que pode usá-las para obter recursos e pagar juros menores sem ter que resgatar seus investimentos.

E agora que você já sabe como quitar um imóvel financiado mais rápido, aproveite para conhecer também outras modalidades de crédito com garantia. Você vai descobrir que é possível usar várias ferramentas para alcançar seus objetivos financeiros com mais conforto.