Os fundos imobiliários (os famosos FIIs) ganharam público rapidamente nos últimos tempos por conta dos pagamentos de rendimentos mensais isentos de Imposto de Renda.

Essa é uma comodidade e tanto para quem quer ter uma renda mensal a partir de seus investimentos. Mas será que o risco vale a pena?

A partir de agora, você vai conhecer os principais fatores que precisa considerar antes de investir em um FII. Vamos começar?

1 – Fundos imobiliários não são investimentos de renda fixa

Ao contrário do que possa parecer, fundos imobiliários são aplicações de renda variável. Eles são compostos por cotas que são negociadas na bolsa de valores. Ou seja, o preço dessas cotas está sujeito a alterações a qualquer momento, seguindo os movimentos do mercado.

Apesar de os rendimentos dos FIIs serem isentos de Imposto de Renda, as operações com as cotas não são. Elas estão sujeitas a uma alíquota de IR de 20% sobre o lucro obtido por meio das operações de compra e venda desses ativos.

Por esse motivo, os FIIs exigem uma análise de riscos mais criteriosa antes de uma decisão de investimento. 

2 – Fundos imobiliários não investem só em imóveis

Os fundos imobiliários podem investir seu patrimônio em diversas frentes dentro do setor imobiliário. Os principais tipos são:

  • fundos de tijolo: o tipo mais tradicional de FII. Na sua carteira, há imóveis que geram receita especialmente por meio de aluguéis e serviços. Há fundos especializados em agências bancárias, escolas, escritórios (lajes corporativas), galpões logísticos, hospitais, hotéis, imóveis residenciais, shopping centers e até FII de cemitério;
  • fundos de compra e venda: investem em operações com ativos imobiliários para gerar receita;
  • fundos de desenvolvimento: atuam na construção de projetos para lucro com a venda posterior. A incorporação de imóveis, por exemplo, também está entre essas atividades;
  • fundos de fundos: investem em cotas de outros FIIs e são uma alternativa interessante para diversificação;
  • fundos de papel ou recebíveis: investem em títulos ligados ao setor, como LCIs, CRIs e também cotas de outros FIIs.
  • 3 – Os rendimentos mensais dos FIIs não são fixos

    Os rendimentos dos fundos imobiliários são proporcionais à quantidade de cotas que você possui. Dessa maneira, se um fundo paga R$ 0,50 em rendimentos por cota, você receberá R$ 500 se tiver 1 mil cotas.

    Porém, nem sempre esse valor é fixo e depende de vários fatores que afetam a carteira do fundo. 

    Um exemplo é a taxa de vacância, que indica a quantidade de imóveis vagos no portfólio de um FII. Assim, quanto maior é a vacância, mais custos o fundo terá para manter as propriedades em seu portfólio, o que pode afetar o rendimento mensal distribuído.

    A relação entre os rendimentos distribuídos pelos FIIs versus o preço de suas cotas é chamada de Dividend Yield (DY), um indicador dado em percentual (%). Quanto maior é o DY, mais o fundo imobiliário paga rendimentos.

    Esse indicador ajuda a selecionar as aplicações mais interessantes, mas vale o cuidado: nem sempre um DY alto vai permanecer nesse patamar. Tudo depende da forma como o patrimônio do fundo é administrado e do próprio cenário econômico.

    4 – Podem ser mais vantajosos do que viver da renda de aluguéis

    Imagine um imóvel de R$ 300 mil que esteja alugado ao preço de R$ 2 mil por mês. Isso gera uma relação de 0,6% dos rendimentos sobre o capital. 

    Quem tem renda a partir do aluguel de imóveis acima de R$ 1.903,99 precisa pagar Imposto de Renda sobre o valor, obedecendo aos critérios da tabela progressiva.

    Como você já sabe, os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de IR. Nesse caso, já de largada, os FIIs com Dividend Yield acima de 0,6% saem na frente do aluguel de imóveis neste exemplo.

    5 – Não são a melhor opção para construir patrimônio

    Como você já pode perceber, quanto maior é a renda mensal que você deseja ter com FIIs, mais dinheiro você precisa investir.

    Dessa maneira, quem está em um momento de construção de patrimônio provavelmente ainda não tem os recursos necessários para conseguir um bom volume de rendimentos.

    E como a rentabilidade das cotas dos FIIs costuma se ajustar à inflação, talvez essa não seja a melhor estratégia para aumentar o seu capital. Nesse caso, o ideal é buscar outras aplicações focadas no longo prazo e que ofereçam retorno superior a esse indicador. 

    Na própria renda fixa, por exemplo, é possível encontrar títulos que rendem IPCA + determinada taxa de juros, o que já supera a inflação no período do investimento.