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5 coisas que você precisa saber sobre fundos imobiliários (FIIs)

Os fundos imobiliários (os famosos FIIs) ganharam público rapidamente nos últimos tempos por conta dos pagamentos de rendimentos mensais isentos de Imposto de Renda e, mais recentemente, como forma de diversificação de carteira.

Essa é uma comodidade e tanto para quem quer ter uma renda mensal a partir de seus investimentos. Mas será que o risco vale a pena?

A partir de agora, você vai conhecer os principais fatores que precisa considerar antes de investir em um FII. Vamos começar?

Como funcionam os fundos imobiliários?

Um fundo imobiliário funciona como um condomínio onde os investidores empregam seus recursos em conjunto no mercado imobiliário.

Os participantes dividem entre si todos os ganhos a partir do valor investido por cada um.

Atualmente, é muito comum classificar os fundos de acordo com os seus ativos, veja:

  • Fundos de Tijolo – aplicam seus recursos em empreendimentos como escritórios, prédios industriais e galpões logísticos;
  • Fundos de Papel – ligados diretamente aos títulos direcionados ao mercado imobiliário como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs); Letras Hipotecárias (LHs) e principalmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs);
  • Fundos de Fundo – investem na aquisição de cotas de outros fundos imobiliários;
  • Fundos Híbridos – aqui o foco está em uma carteira que mistura diferentes ativos do segmento, como as LCIs, LHs ou cotas de outros fundos imobiliários e imóveis;
  • Fundos de Desenvolvimento – o objetivo é aplicar em projetos para obter lucro com a venda ou arrendamento de edificações já acabadas. Dessa forma, eles investem na compra de terrenos para construir e depois lucrar com a venda.

Quais as principais vantagens de investir nesses ativos?

Há muitas vantagens em investir nesse mercado, que está chamando cada vez mais a atenção dos diferentes tipos de adquirentes. Prova disso é o aumento de 660% do número de investidores pessoa física nos fundos imobiliários, entre 2018 e 2020. Conheça agora os principais benefícios de empregar em fundos imobiliários:

Facilidade

É uma boa opção para quem tem interesse no mercado, mas não pode ou não pretende comprar uma casa ou apartamento, por exemplo.

Negociar fundos é muito mais fácil do que uma operação de compra ou venda de um imóvel físico, porque para os FIIs basta ter um computador ou smartphone para realizar transações na bolsa sem nenhuma complicação.

Isso é bem diferente para os proprietários de casas, apartamentos e outros imóveis físicos. Para comprar ou vender qualquer um desses ativos, é preciso passar por um processo burocrático e muito mais demorado, que inclui emissão de documentos, pagamento de impostos, vistorias, entre outros.

Maior rentabilidade

Um fundo imobiliário provavelmente será mais rentável do que ter um imóvel físico. Mas por que isso acontece?

Geralmente, o patrimônio de um fundo é composto por grandes empreendimentos como a construção de shoppings, aluguel de galpões logísticos, etc. Isso gera um potencial de retorno bem maior do que o aluguel de um apartamento para pessoa física, por exemplo.

Além disso, neste tipo de carteira não existe a preocupação com pagamento de impostos com IPTU e custos com manutenção da construção.

Diversificação

Um único fundo pode investir ao mesmo tempo na construção e aluguel de imóveis físicos e papéis como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e Fidics (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios).

Além disso, é possível utilizar a estratégia de diversificação utilizando vários segmentos. Nos fundos de tijolos, por exemplo, é possível investir em hotéis, shoppings, galpões logísticos, entre outros.

Liquidez

As cotas podem ser vendidas a um preço justo muito mais facilmente do que um imóvel, que muitas vezes leva anos para ser vendido.

Quanto mais rápida for a venda de um ativo, maior será a sua liquidez.

Isenção de Imposto de Renda

Quem recebe rendimentos de aluguel precisa declará-los ao apresentar anualmente a Declaração de Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF). Já os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de IR para pessoas físicas.

Essa é uma das grandes vantagens de aplicar em FIIs ao invés de alugar imóveis.

5 informações importantes sobre FIIs

Como os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) são bastante dinâmicos e podem adotar várias estratégias diferentes, é bastante comum que os investidores acabem por confundir alguns conceitos e particularidades desses fundos com outros ativos.

1 – Fundos imobiliários não são investimentos de renda fixa

Ao contrário do que possa parecer, fundos imobiliários são aplicações de renda variável. Eles são compostos por cotas que são negociadas na bolsa de valores. Ou seja, o preço dessas cotas está sujeito a alterações a qualquer momento, seguindo os movimentos do mercado.

Apesar de os rendimentos dos FIIs serem isentos de Imposto de Renda, as operações com as cotas não são. Elas estão sujeitas a uma alíquota de IR de 20% sobre o lucro obtido por meio das operações de compra e venda desses ativos.

Por esse motivo, os FIIs exigem uma análise de riscos mais criteriosa antes de uma decisão de investimento. 

2 – Fundos imobiliários não investem só em imóveis

Os fundos imobiliários podem investir seu patrimônio em diversas frentes dentro do setor imobiliário. Os principais tipos são:

  • fundos de tijolo: o tipo mais tradicional de FII. Na sua carteira, há imóveis que geram receita especialmente por meio de aluguéis e serviços. Há fundos especializados em agências bancárias, escolas, escritórios (lajes corporativas), galpões logísticos, hospitais, hotéis, imóveis residenciais, shopping centers e até FII de cemitério;
  • fundos de compra e venda: investem em operações com ativos imobiliários para gerar receita;
  • fundos de desenvolvimento: atuam na construção de projetos para lucro com a venda posterior. A incorporação de imóveis, por exemplo, também está entre essas atividades;
  • fundos de fundos: investem em cotas de outros FIIs e são uma alternativa interessante para diversificação;
  • fundos de papel ou recebíveis: investem em títulos ligados ao setor, como LCIs, CRIs e também cotas de outros FIIs.
  • 3 – Os rendimentos mensais dos FIIs não são fixos

    Os rendimentos dos fundos imobiliários são proporcionais à quantidade de cotas que você possui. Dessa maneira, se um fundo paga R$ 0,50 em rendimentos por cota, você receberá R$ 500 se tiver 1 mil cotas.

    Porém, nem sempre esse valor é fixo e depende de vários fatores que afetam a carteira do fundo. 

    Um exemplo é a taxa de vacância, que indica a quantidade de imóveis vagos no portfólio de um FII. Assim, quanto maior é a vacância, mais custos o fundo terá para manter as propriedades em seu portfólio, o que pode afetar o rendimento mensal distribuído.

    A relação entre os rendimentos distribuídos pelos FIIs versus o preço de suas cotas é chamada de Dividend Yield (DY), um indicador dado em percentual (%). Quanto maior é o DY, mais o fundo imobiliário paga rendimentos.

    Esse indicador ajuda a selecionar as aplicações mais interessantes, mas vale o cuidado: nem sempre um DY alto vai permanecer nesse patamar. Tudo depende da forma como o patrimônio do fundo é administrado e do próprio cenário econômico.

    4 – Podem ser mais vantajosos do que viver da renda de aluguéis

    Imagine um imóvel de R$ 300 mil que esteja alugado ao preço de R$ 2 mil por mês. Isso gera uma relação de 0,6% dos rendimentos sobre o capital. 

    Quem tem renda a partir do aluguel de imóveis acima de R$ 1.903,99 precisa pagar Imposto de Renda sobre o valor, obedecendo aos critérios da tabela progressiva.

    Como você já sabe, os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de IR. Nesse caso, já de largada, os FIIs com Dividend Yield acima de 0,6% saem na frente do aluguel de imóveis neste exemplo.

    5 – Não são a melhor opção para construir patrimônio

    Como você já pode perceber, quanto maior é a renda mensal que você deseja ter com FIIs, mais dinheiro você precisa investir.

    Dessa maneira, quem está em um momento de construção de patrimônio provavelmente ainda não tem os recursos necessários para conseguir um bom volume de rendimentos.

    E como a rentabilidade das cotas dos FIIs costuma se ajustar à inflação, talvez essa não seja a melhor estratégia para aumentar o seu capital. Nesse caso, o ideal é buscar outras aplicações focadas no longo prazo e que ofereçam retorno superior a esse indicador. 

    Na própria renda fixa, por exemplo, é possível encontrar títulos que rendem IPCA + determinada taxa de juros, o que já supera a inflação no período do investimento.

    Agora que já sabe como funcionam os fundos imobiliários e quais são as suas vantagens, descubra também como eles e outros ativos podem ser utilizados como garantia para conseguir crédito com as melhores taxas do mercado. Clique aqui e saiba mais

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